前沿拓展：合生齒腔 種植牙費(fèi)用
3月4日，合生創(chuàng)展發(fā)布今年前兩個(gè)月銷售數(shù)據(jù)簡(jiǎn)報(bào)，銷售額約12.73億元，同比跌11.3%。而一直備受關(guān)注的北京合生國際大廈北樓交易已完成交割一事，仍未有相關(guān)公告發(fā)出。
但交割消息早已由買家之一的弘毅投資以及協(xié)助交易的戴德梁行先后曝出，不過買家為此付出了多少代價(jià)仍是謎團(tuán)。至此，經(jīng)過23個(gè)月的交易，終合生創(chuàng)展通過出售給兩家子公司的股權(quán)，處理了這座2006年入手的北京東二環(huán)寫字樓，預(yù)計(jì)獲得了約19.5億元現(xiàn)金補(bǔ)償，超過其今年前兩個(gè)月的銷售總額。
位于北京市東二環(huán)朝陽門北大街的合生國際大廈。
出售時(shí)間一延再延，交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜、難度高
此前的2月3日晚間，合生創(chuàng)展集團(tuán)發(fā)布公告稱，因新型肺炎疫情仍在延續(xù)及春節(jié)假期延長的緣故，交通和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到不同程度的影響，出售事項(xiàng)的交易條件不能如預(yù)期在2月3日達(dá)成。所以，將出售北京合生國際大廈北樓一事的截止日期再延長至2月28日。
另據(jù)此前公告顯示，因達(dá)成交易事項(xiàng)條件需要額外時(shí)間，該交易的截止日期曾數(shù)次被延長至2019年10月31日、2019年12月20日、2019年12月31日、2020年1月17日、2020年1月23日。
2月29日，將收購合生國際大廈北樓作為在地產(chǎn)金融領(lǐng)域重要戰(zhàn)略布局的弘毅投資，在收購交割的第二天一早，就對(duì)外透露了這一消息。弘毅投資評(píng)價(jià)稱，合生國際大廈北樓是可交易的寫字樓中的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，體量大、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜、難度極高。
交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜體現(xiàn)在涉及少有的中外合作企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閃FOE（外商獨(dú)資企業(yè)）的不動(dòng)產(chǎn)并購交易，法務(wù)、財(cái)務(wù)工作繁雜，同時(shí)涉及多方股東、境內(nèi)外銀團(tuán)，交易難點(diǎn)多，復(fù)雜性高。尤其是在突如其來的疫情影響下，橫跨境內(nèi)外多地域、多方參與的交接安排，以及銀團(tuán)的協(xié)調(diào)難度，提升了交割難度。
而此后的3月3日，協(xié)助該宗寫字樓交易的戴德梁行方面也公布了2月28日完成交割的消息，并稱此次交易歷時(shí)23個(gè)月，中間經(jīng)歷談判暫停、主要人員變動(dòng)、兩次境內(nèi)股份掛牌、資產(chǎn)剝離，清理歷史遺留問題等變化，是史上復(fù)雜的地產(chǎn)并購項(xiàng)目之一，但同時(shí)也是一樁中外合作企業(yè)變外商獨(dú)資企業(yè)及聯(lián)合投資的經(jīng)典案例。
據(jù)知情人士透露，該項(xiàng)目面臨三個(gè)不同性質(zhì)的股東，包括上市公司、私人企業(yè)及國企，股權(quán)比例與權(quán)益分配比例不一致。同時(shí)面臨資產(chǎn)剝離、清理關(guān)聯(lián)公司往來款等現(xiàn)實(shí)問題。加上境內(nèi)國有股份轉(zhuǎn)讓需要走北交所掛牌流程，而在正式掛牌之前還需要國資委審批，審批流程比預(yù)期要長。
歷經(jīng)波折，交易過程經(jīng)歷兩任主席、兩個(gè)買家
從時(shí)間跨度上來看，這一大宗交易跨越了3年，熬過了合生創(chuàng)展的兩任董事會(huì)主席。2018年達(dá)成交易時(shí)，董事會(huì)主席還是朱孟依；2020年1月，朱孟依女兒朱桔榕接任董事會(huì)主席一職。
是什么樣的資產(chǎn)讓買家鍥而不舍？北京合生國際大廈位于北京市東二環(huán)朝陽門北大街，是東二環(huán)地標(biāo)性建筑，鄰近地鐵站，為北京市甲級(jí)辦公物業(yè)中的稀缺資產(chǎn)，由北樓、南樓和音樂廳組成，而此次交易的則為合生國際大廈北樓，總建筑面積75930平方米。
合生創(chuàng)展于2006年收購了北京東方文華國際置業(yè)有限公司（北京合生國際大廈項(xiàng)目公司）部分股權(quán)及股東，并取得南樓的全部溢利及北樓45%溢利。早在2008年，合生創(chuàng)展將持有的南樓出售，但一直沒有交割的消息傳出。
2017年9月27日，合生創(chuàng)展意欲出售合生國際大廈北樓45%溢利，買家為金致投資有限公司，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是18.39億元。
根據(jù)2017年9月27日公告顯示，此前合生創(chuàng)展旗下的合生國際通過兩家全資公司凱大公司及康至公司分別持有項(xiàng)目公司51%及46%股權(quán)；BMI通過柏順公司持有項(xiàng)目公司1.9%股權(quán)，境內(nèi)股東（北京東方文化資產(chǎn)經(jīng)營公司）持有1.1%股權(quán)。康至公司、柏順公司及境內(nèi)股東分別按45%、45%及10%的比例擁有項(xiàng)目公司物業(yè)的收益。
而當(dāng)時(shí)，合生創(chuàng)展出售凱大公司及康至公司股權(quán)價(jià)格約為18.39億元；BMI出售柏順公司股權(quán)價(jià)格約為18.26億元。由此，項(xiàng)目公司股權(quán)出售總對(duì)價(jià)為36.65億元。但在2017年6月30日合生國際大廈北樓物業(yè)估值則為45億元。
隨后，2017年10月6日，合生創(chuàng)展解釋了股權(quán)出售價(jià)格折讓9%的理由。據(jù)其稱，考慮到當(dāng)時(shí)北京的辦公室市場(chǎng)，即中國政府近期公布將北京的非首都功能轉(zhuǎn)移到位于河北省的雄安新區(qū)的政策，將導(dǎo)致國有企業(yè)及其他公司將其辦公室遷出北京，因此減少對(duì)北京辦公空間的需求。董事會(huì)認(rèn)為該項(xiàng)交易對(duì)價(jià)公平合理。
即便折讓，但是交易也未能順利進(jìn)行。2018年1月12日，合生創(chuàng)展收到了買方終止協(xié)議的通知，理由是初步條件沒有在期限內(nèi)達(dá)成。
直到2018年11月30日，終的買家才浮出水面。當(dāng)時(shí)，合生創(chuàng)展與買家Treasure Abundance Limited（弘毅投資與知名外資投資機(jī)構(gòu)的合資公司）簽訂協(xié)議，買方將支付19.54億元獲得北京合生國際大廈北樓項(xiàng)目公司97%的股權(quán)。但是此后交易一直沒有進(jìn)展。2019年8月份，雙方才就此簽訂補(bǔ)充協(xié)議延期交易時(shí)間。
2020年3月5日，新京報(bào)記者通過天眼查了解到，作為北京合生國際大廈項(xiàng)目公司的北京東方文華國際置業(yè)有限公司股權(quán)目前仍未發(fā)生變化，而境內(nèi)股東（北京東方文化資產(chǎn)經(jīng)營公司）持有項(xiàng)目公司1.1%的股份則在2019年年底前就換成了Treasure Abundance Limited。
交易價(jià)格成謎，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)不低于44.15億元
對(duì)于此宗交易，戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)總裁、中國資本市場(chǎng)主管葉國平稱，北京寫字樓市場(chǎng)化程度并沒有上海那么高，可售項(xiàng)目較少，很多項(xiàng)目都存在國資控股或參股的情況，要在北京找到心儀項(xiàng)目面臨的難度和競(jìng)爭(zhēng)都較大。而合生國際大廈北樓地理位置優(yōu)越，是國企、央企、金融機(jī)構(gòu)總部聚集地，多年來很少有業(yè)主愿意出售這樣核心位置的項(xiàng)目，屬于“賣一個(gè)少一個(gè)”的項(xiàng)目。目前由中信銀行總行整棟承租，租金收益率高于市場(chǎng)平均水平，這兩點(diǎn)符合外資機(jī)構(gòu)的投資標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)勢(shì)突出。
弘毅投資2018年在簽訂購買協(xié)議后也表示，過去數(shù)年，北京市場(chǎng)三環(huán)內(nèi)成體量的整棟寫字樓物業(yè)交易屈指可數(shù)，該項(xiàng)目為北京市場(chǎng)近年來少有的核心區(qū)域整棟寫字樓資產(chǎn)，具備獨(dú)特的戰(zhàn)略價(jià)值。該筆交易將是北京寫字樓市場(chǎng)近年規(guī)模大的單棟交易。
不過，這一大規(guī)模交易的價(jià)格一直是謎。戴德梁行方面也并未透露任何與價(jià)格有關(guān)的信息，僅表示終的交易價(jià)格是買賣雙方經(jīng)過多輪次的博弈后，所達(dá)到的一個(gè)令雙方都可以接受且滿意的價(jià)格。
按照此前公告，作為股東之一的合生創(chuàng)展股權(quán)對(duì)價(jià)獲利19.5億元。而2018年10月31日物業(yè)整體估值為44.15億元。業(yè)內(nèi)猜測(cè)不會(huì)低于該數(shù)目。
近幾年是北京寫字樓收購及退出的窗口期，大宗交易額持續(xù)增加。2019年，啟城投資與顥騰投資聯(lián)合境外機(jī)構(gòu)57.2億元收購鼎好大廈、今日母公司字節(jié)跳動(dòng)90億元收購大鐘寺中坤廣場(chǎng)、金隅集團(tuán)51.87億元競(jìng)得盤古大觀的“龍首”，交易總額均在50億以上。
據(jù)葉國平分析認(rèn)為，雖然2019年寫字樓整體租賃市場(chǎng)輕微向下調(diào)整，會(huì)影響投資機(jī)構(gòu)的價(jià)格預(yù)期，但是核心區(qū)寫字樓的價(jià)格以及租金水平依然堅(jiān)挺甚至出現(xiàn)上升，一旦有類似優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在市場(chǎng)上出現(xiàn)，馬上就吸引到大批買家競(jìng)價(jià)。
葉國平稱，之前北京合生國際大廈北樓買家面臨的大問題就是項(xiàng)目公司股權(quán)分散，但隨著項(xiàng)目正式交割，項(xiàng)目公司也完成了從中外合作企業(yè)到外商獨(dú)資企業(yè)的轉(zhuǎn)變，股權(quán)分散問題隨之解決。一般而言，項(xiàng)目完成股權(quán)結(jié)構(gòu)改造之后，將對(duì)硬件設(shè)備的改造升級(jí)，后優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，降低租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，充分釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值。
另據(jù)葉國平透露，現(xiàn)在的租戶中信銀行總行預(yù)計(jì)會(huì)搬遷至中國尊，但是具體時(shí)間未知。
隨著項(xiàng)目的交割，弘毅投資也稱，未來將實(shí)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值的方案，打造二環(huán)內(nèi)稀缺的低奢精致辦公產(chǎn)品。按照弘毅投資的改造計(jì)劃，項(xiàng)目將會(huì)展現(xiàn)眾多亮點(diǎn)，成為北京核心區(qū)域價(jià)值增值典范。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 危卓
圖片來源：弘毅投資官網(wǎng)、天眼查
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