前沿拓展：燕郊種植牙
8日晚間，看到微信朋友圈傳出“廊坊取消限購限售”的消息，在燕郊扎根數(shù)年后卻帶著孩子回到黑龍江老家的王平心里并沒有太大波瀾。
燕郊，隸屬于河北省廊坊市三河市，與北京通州隔河相望，距離北京國貿(mào)也只有1個(gè)小時(shí)車程，被數(shù)以萬計(jì)北漂客冠以“睡城”之稱。十年前明確要將通州打造為“功能完備的城市副中心”，“睡城”醒來。多重利好之下，在這個(gè)“披著縣城外衣的、被京津包夾的省際飛地”，房價(jià)一度漲至3.4萬～4萬元/平方米，吸引了眾多北漂剛需族和投資客入場。
“但很快，樓市泡沫被刺破，概念上的利好也開始被透支?！蓖跗礁嬖V第一財(cái)經(jīng)。2017年6月，廊坊限購升級(jí)，隨后樓市成交規(guī)模和成交均價(jià)迅速回落。2019年末，新冠疫情暴發(fā)，作為京畿要沖，燕郊人入京關(guān)卡重重。王平們開始意識(shí)到“燕郊終究還是河北的燕郊”這一事實(shí)。本就降至低點(diǎn)的燕郊樓市遭遇更嚴(yán)重的“信心危機(jī)”。
進(jìn)入今年6月，京冀兩地疫情趨穩(wěn)，燕郊樓市迎來幾度調(diào)控松綁，籌備已久的軌道交通22號(hào)線（平谷線）也進(jìn)入建設(shè)階段，但王平卻選擇了在此時(shí)“逃離燕郊”。
“買房7年，房子總資產(chǎn)從2017年初的高點(diǎn)貶值近200萬元，而疫情成為壓垮我們家的后一根稻草。疫情三年，我算是失業(yè)兩年半，只好打零工。趁著假期，先將孩子遷回老家，而在燕郊的房子，等稍有起色時(shí)，我就會(huì)選擇脫手?！?/p>
留下還是離開
9日，“廊坊取消限購限售”的消息引起社會(huì)廣泛關(guān)注。該消息來自于“廊坊政務(wù)”官方平臺(tái)近日發(fā)布的《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條措施》“明白卡”。根據(jù)措施第一條，取消戶籍、社保（個(gè)稅）等不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢(shì)的限制性購房條件，對(duì)“北三縣”（燕郊、大廠、香河）和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。
至此，實(shí)施5年多的中國縣城“嚴(yán)限購令”被正式取消。根據(jù)廊坊市2017年6月升級(jí)的限購政策，在廊坊市主城3區(qū)和包括北三縣在內(nèi)的7個(gè)下轄縣市，外地戶籍需有3年社?；蚣{稅證明，限購一套，本地戶籍限購兩套。
不過，多名當(dāng)?shù)刂薪槿耸扛嬷浾撸傩?，遲從去年7月底開始，外地人在北三縣買房，實(shí)際就沒有社保要求。
“這早已不是新聞?！碑?dāng)?shù)劓溂夷抽T店的房地產(chǎn)經(jīng)理人對(duì)記者介紹稱，今年6月17日，廊坊市人民政府官網(wǎng)公布了《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》（下稱“措施”），其中第一條顯示為“略”。當(dāng)時(shí)就有不少分析人士預(yù)判這條沒有公開的措施與限購政策松綁有關(guān)。而此次官宣，大概率是為了提振市場信心，吸引更多北漂剛需群體來環(huán)京地區(qū)購房。
“可是，燕郊對(duì)于北漂們的吸引力還在嗎？”王平問。
在王平看來，自己算得上是“不服輸”“掙扎到后”的燕郊北漂。7年前，正值孩子入學(xué)，而2015年北京的落戶政策較前后兩年都更為嚴(yán)格。既不符合北京適齡兒童入學(xué)政策，又不想錯(cuò)失孩子成長期，王平夫婦決定轉(zhuǎn)戰(zhàn)燕郊，在當(dāng)?shù)刭徺I了一套總面積約97平方米的兩居室。
那時(shí)候，燕郊房價(jià)并不高。王平所相中的二手房單價(jià)約9000元。咬咬牙，他們湊齊了全款。
隨后，王平的愛人在燕郊做起了全職媽媽，照看孩子，而他則每天往返于京冀兩地，白天在北京某私企做食品銷售，晚上回燕郊和家人團(tuán)聚。雖然辛苦，但燕郊的房產(chǎn)為王平提供了一份安穩(wěn)，也讓北漂多年的王平夫婦真正有了家的感覺。他們甚至還暢想著，等孩子長大后，在燕郊置換一套改良型學(xué)區(qū)房，并在當(dāng)?shù)卦?、養(yǎng)老。
2017年之后，隨著當(dāng)?shù)貥鞘写蟓h(huán)境遇冷，他所持的當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)由高點(diǎn)時(shí)的3.5萬元/平方米回落至1.5萬元/平方米。2019年年底，新冠疫情暴發(fā)，公司業(yè)績不景氣，他被裁員了。失去穩(wěn)定的收入來源之后，一家三口的生計(jì)只能依靠王平打零工的收入和此前積蓄勉強(qiáng)維持。
“在燕郊生活有幾大難：夏天被水淹，冬天取暖難，生活配套跟不上，通勤不確定因素多，部分群體上戶口還需要花高價(jià)?！北藭r(shí)，一些長期積攢的負(fù)面情緒已經(jīng)開始蛀蝕他的“燕郊安居夢(mèng)”。
即便如此，王平依然沒有放棄在燕郊長期生活的打算。2021年3月，在燕郊“放開二手房落戶”的消息傳出后，他還一度考慮在燕郊落戶。
但去年下半年開始，他在燕郊養(yǎng)老的執(zhí)念被徹底動(dòng)搖。首先，部分環(huán)京房企的資金鏈出現(xiàn)問題，一些樓盤項(xiàng)目逾期交付、停工乃至爛尾，連去年上半年在環(huán)京地區(qū)的“銷售”華夏幸福也被傳出爆雷，悲觀情緒席卷身處燕郊的北漂一族。
緊接著，今年年初和二季度，北京兩度暴發(fā)局部聚集性疫情，其中，第二波疫情持續(xù)時(shí)間長達(dá)2個(gè)月。出于防控需要，環(huán)京通勤人員的來返京政策被數(shù)次收緊。
對(duì)于王平而言，進(jìn)京的難題不僅僅是“堵車6小時(shí)才到檢查站”“到了檢查站又被勸返”。由于在京打零工，沒有固定單位可以開出工作證明，無法注冊(cè)通勤電子卡的他，還一度失去進(jìn)京的資格?！岸径纫詠?，我們?nèi)一揪褪橇闶杖肓??！?/p>
屋漏偏逢連夜雨。不久前，王平家中老人因病需要在老家住院?？醋o(hù)需要家人的陪伴，而住院又是一大筆開銷。7月份，趁著孩子放假，王平全家終于做出“逃離北三縣”的決定。
房價(jià)跌回7年前
與疫情影響下北漂客在北三縣置業(yè)信心進(jìn)一步下挫形成對(duì)沖的是，2020年以來，政策面和信貸面的利好消息開始多了起來。
2020年5月，廊坊市人民政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的意見（試行）》的通知，首都周邊城鎮(zhèn)、大專以上學(xué)歷等人才可以憑相關(guān)學(xué)歷、人才綠卡、資格證書等，辦理廊坊市常住戶口。
多名當(dāng)?shù)刂薪槿耸繉?duì)記者透露，2020年年中開始，北三縣對(duì)外地人的新房限購政策實(shí)際放開，這為部分開發(fā)商“解套”和外地剛需購房者抄底交易提供了契機(jī)。
2022年以來，外地人在北三縣買房的信貸政策開始逐步松綁。商業(yè)方面，目前，北三縣首套比由30%降至20%、利率低降至4.25%，二套房比例也由50%降至30%。
根據(jù)前述廊坊市6月份出臺(tái)的措施，對(duì)引進(jìn)的高端人才，提高首套房住房公積金高額度。8月份，當(dāng)?shù)芈鋺粽咴俣确潘?。?duì)招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時(shí)，按照本地戶籍對(duì)待。
北漂（河北）置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人劉書磊向記者提供了一組數(shù)據(jù)，以燕郊為例，去年3月，當(dāng)?shù)囟址砍山涣窟_(dá)到700套，為2017年限購以來月度成交量的峰值。今年，除疫情影響月份外，月度成交均值在700～800套。
“成交量回來了，但房價(jià)還是波瀾不驚。”一名香河房產(chǎn)中介無奈地表示。
根據(jù)易居研究院新統(tǒng)計(jì)，截至二季度末，今年廊坊市新房均價(jià)跌破萬元，同比下跌8.2％。
在廊坊環(huán)京地區(qū)中，燕郊距離北京近，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更，房價(jià)也一直位居北三縣榜首。即便如此，據(jù)劉書磊介紹，2018年以來，當(dāng)?shù)胤績r(jià)幾經(jīng)波動(dòng)，與限購前相比，總體處于谷底。
他回憶稱，近15年以來，燕郊房價(jià)的第一個(gè)小高峰是在2013年。彼時(shí)，“北京通州城市副中心”的概念提出不久，加之前一年全國整體樓市調(diào)控趨緊，積壓了一部分需求。當(dāng)年年初，有新盤開盤價(jià)格達(dá)到7500元/平方米，較2012年末開盤價(jià)跳漲了2000元/平方米。
2013年～2017年上半年期間，一系列利好因素疊加影響之下，燕郊樓市熱度高企，直至到2017年限購前，當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)了第二個(gè)峰值。2014年，京津冀一體化的方案被正式提出，截至2015年年末，燕郊平均房價(jià)實(shí)現(xiàn)翻倍，達(dá)到14000元/平方米。2016年9月30日，北京出臺(tái)了嚴(yán)格的限制比例的調(diào)控措施，隨后，部分北京購房需求外溢至燕郊，疊加當(dāng)年寬松的信貸，從2016年下半年開始，燕郊房價(jià)中間值已達(dá)到26000元/平方米。
劉書磊表示，2017年6月份限購前，燕郊房價(jià)均值進(jìn)一步抬升至35000元/平方米。但在“嚴(yán)限購”政策下，短短一年，燕郊的房價(jià)腰斬。
2022年，當(dāng)?shù)胤績r(jià)有所企穩(wěn)，但整體來看，依然跌回2016年之前的水平。
“在北三縣買房的大都是北漂客，本地人置業(yè)需求有限。但北漂群體中，鮮有為了在環(huán)京買房而放棄北京社保的群體。故此，2017年之后，當(dāng)?shù)刈》渴袌龅膸Э戳?、成交量銳減，供過于需的情況始終難以緩解。”上述香河房產(chǎn)中介稱。
貝殼研究院新研報(bào)顯示，截至今年7月初，廊坊的城市住房空置率達(dá)到19％，在所監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市中僅次于南昌，高于15%的警戒線?！翱傮w而言空置水平較高，新開發(fā)項(xiàng)目可能因?yàn)殇N售困難導(dǎo)致庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)?！必悮ぱ芯吭悍Q。
環(huán)京樓市還會(huì)回暖嗎？
中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院原院長、中央京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會(huì)專家李曉江在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，無論是推動(dòng)環(huán)京北三縣和北京通州區(qū)一體化發(fā)展，還是建設(shè)雄安新區(qū)，其目的都是為了治理北京大城市病，將非首都功能疏解出去，推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展。但這一目的能否實(shí)現(xiàn)，河北環(huán)京地帶能否吸納北京核心區(qū)疏解的人口，關(guān)鍵在于能否解決人口的通學(xué)和通勤需求。
相較于“后起之秀”的雄安，環(huán)京北三縣和北京通州區(qū)一體化發(fā)展的規(guī)劃提出得更早，但落地速度卻一度趨緩。
王平記得，在他購房的那年，也即2015年，北京地鐵22號(hào)線（平谷線）獲得關(guān)于《北京市城市軌道交通第二期建設(shè)規(guī)劃》批復(fù)。根據(jù)規(guī)劃，該條線路西起北京市朝陽區(qū)東大橋，東至平谷新城，串聯(lián)了北京CBD核心區(qū)、北京城市副中心、三河市燕郊高新區(qū)等重點(diǎn)功能區(qū)。
2018年7月，北京平谷區(qū)發(fā)布二季度績?nèi)蝿?wù)披露：平谷線平谷段完成線路方案優(yōu)化工作，待市規(guī)劃國土委上報(bào)市政府批準(zhǔn)。這意味著該條線路曾一度處于停工狀態(tài)。
通學(xué)是在北三縣置業(yè)的北漂家庭的另一大苦惱。一名在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的北漂媽媽告訴第一財(cái)經(jīng)，不僅缺少好學(xué)校，連書店這類生活配套都是稀缺資源。
不過，2019年以來，廊坊北三縣與北京公共資源“一體化”的步伐開始加快。
教育方面，2019年11月，人大附校大廠校區(qū)開始建設(shè)，預(yù)計(jì)于2023年9月完成交付。
2020年3月17日，發(fā)改委發(fā)布了《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》，其中明確，到2035年，基本公共服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)均等化。推動(dòng)北京優(yōu)質(zhì)教育資源向通州區(qū)與北三縣布局。鼓勵(lì)以合作辦學(xué)、建立分校區(qū)等方式，促進(jìn)北京優(yōu)質(zhì)教育資源向通州區(qū)與北三縣轉(zhuǎn)移。
交通方面，2022年7月，北京市發(fā)展改革委批復(fù)軌道交通22號(hào)線（平谷線）北京段可行性研究報(bào)告，按照計(jì)劃，項(xiàng)目將于2022年年底前實(shí)現(xiàn)全部車站進(jìn)場施工，計(jì)劃2025年建成通車。
“家里等著用錢，我或許等不到地鐵建成后再將燕郊的房子賣出去了?！蓖跗礁嬖V記者，“但限購放開后，疊加通勤利好的確定性增加，或許燕郊的房價(jià)會(huì)回暖一些?！钡鹊窖嘟级址苛魍ㄐ杂行┢鹕?，他就會(huì)把房子賣出去。
（應(yīng)受訪者要求，王平為化名）
拓展知識(shí)：燕郊種植牙
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